Alışveriş merkezi sahipleri kendilerini tamamen alışılmadık bir durumda buldular: 20 yıldır ilk kez perakende satış alanına olan talep arzı geride bıraktı.

Bu talep son zamanlarda hızla arttı ve yıllar süren sessiz inşaat ve zayıf performanslı mülklerin tasfiye edilmesinin ardından, daha az kullanılabilir alana sahip bir perakende pazarıyla karşılaştı. Tasfiyeden sağ kurtulan mülkler, daha fazla müşteri çekecek ve onlara oyalanmak için daha fazla neden sağlayacak kiracılar kaydettirdi. Bu, balta fırlatma ve son zamanlarda turşu topu gibi eğlence deneyimlerini destekleyen daha fazla restoran ve mekan anlamına geliyordu. Bu aynı zamanda kitapçılar ve giyim markaları gibi iyi performans göstermeyen geleneksel perakendeciler için de daha az alan anlamına geliyordu.

Bir emlak firması olan Cushman & Wakefield’in Amerika perakende hizmetleri, acente kiralama ve ittifaklarından sorumlu başkanı Barrie Scardina, bu hamleler nedeniyle “kiracıların fazla işten ayrılması söz konusu değil ve ev sahipleri çok daha güçlü kiracı karışımları yaratıyor” dedi. “Son 10 yılda kaydedilen en verimli doluluklardan bazılarını görüyoruz.”

Cushman & Wakefield yakın tarihli bir raporda alışveriş merkezindeki boşluk oranının yüzde 5,4 ile son yirmi yılın en düşük seviyesinde olduğunu ve kira müzakerelerinde avantajın kiracılardan ev sahiplerine kaydığını belirtti.

Talebi karşılamak için geliştiriciler, sıkıntılı ve başarısız mülklerin, hatta perakende satışın mevcut kullanıma daha uygun olacağı yerlerin peşinde. Partners Capital, Las Vegas yakınlarındaki 100.000 metrekarelik bir ofis kompleksini Cliff adı verilen ve içinde restoranlar, butikler, sağlık ve sağlıklı yaşam operatörleri, eğlence alanı ve merkezi bir barın yer alacağı 30 milyon dolarlık bir projeye dönüştürüyor. Firmanın başkanı Bobby Khorshidi, bunun, geliştiricinin birkaç yıl önce perakende merkezi portföyünün çoğunu sattığı ve lojistik sağlayıcılar gibi kiracıları barındıran endüstriyel binalara yöneldiği dönemde yaptığı şeyden bir değişim olduğunu söyledi.

Partners Capital’in hamlesi, ofis mülklerinin ve alışveriş merkezlerinin kaderinin nasıl yer değiştirdiğinin yerinde bir temsili.

Phoenix’teki bir geliştirici olan Vestar’ın CEO’su David Larcher, Queen Creek, Ariz’deki 260.000 metrekarelik bir alışveriş merkezi olan Vineyard Towne Center’ın ikinci aşaması da dahil olmak üzere çeşitli projeler planlayan pandeminin “iyi” olduğunu söyledi. perakende.”

“Başka kullanımlara dönüştürülmüş çok sayıda metruk alan vardı ve çok fazla borcu olan ve parmak uçlarıyla asılı kalan perakendeciler silindi” dedi.

Pandemi toparlanmayı hızlandırmış olsa da bu, on yıldan fazla bir süre önce başlayan bir değişimle destekleniyor. Mali kriz ve 2009 durgunluğunun ardından ve e-ticaretin büyümesinin ortasında, perakendecilerin iflasları, birçok yatırımcının alışveriş merkezlerini satmasına veya dönüştürmesine ve ofisleri, daireleri ve depoları benimsemesine yol açan bir alan fazlalığına yol açtı. 2006’dan 2009’a kadar büyük bir artış gösteren alışveriş merkezi alanı, önce 2009’dan 2016’ya, ardından da salgın sırasında olmak üzere öncelikle iki dalga halinde daralmaya başladı.

Hâlâ mevcut olan alışveriş merkezleri, değişen tüketici zevklerini karşılamak için stratejilerini değiştirdiler ve ev sahipleri, restoranlar ve eğlence merkezleri, fitness operatörleri, butik hizmetler, halka açık toplanma alanları ve tıbbi tesisler dahil olmak üzere yoğun trafik çeken kiracıları işe aldılar.

Bazı durumlarda geliştiriciler fazla mağaza alanını küçültmeye devam ederken apartmanlar, marketler, oteller ve ofisler ekliyorlar.

Trademark Property, perakende alanını yarı yarıya azaltarak ve ofis, konut, otel ve eğlence kullanımlarını ekleyerek Arlington, Teksas’ta 470.000 metrekarelik bir merkezi yeniden geliştirmeyi planlıyor.

Benzer şekilde Shopoff Realty Investments, Los Angeles’ın güneyindeki Westminster Alışveriş Merkezi’nde yer alan Macy’s ve boş Sears’ı konuta ve restoranlar gibi yaklaşık 25.000 metrekarelik gıda perakende alanına dönüştürmeyi planlıyor. Proje, firmanın sorunlu perakende mülkleri satın alma ve dönüştürme stratejisinin bir parçası. Irvine, California’da bulunan şirketin kurucusu Bill Shopoff, bunun mağaza alanını genellikle yüzde 60 ila 90 oranında azalttığını söyledi.

“Boru hattımızı önümüzdeki birkaç yıl boyunca iyi stoklanmış halde tutmak için bu fırsatlardan yeterli sayıda var” dedi.

Cushman’dan Bayan Scardina ve diğer endüstri uzmanları, Phoenix, Nashville ve Austin, Texas gibi yüksek büyüme gösteren pazarlardaki açık hava merkezlerinin yeniden dirilişin öncüsü olduğunu söyledi. Üst düzey alışveriş merkezlerinde de boş yerlerin sıkışık olduğunu ekledi.

Şahsen alışverişin keyifli geçmesi nedeniyle sektörde son yıllarda talepte de artış yaşandı. hafif bir canlanma ve daha fazla perakendeci mağazaları dağıtım noktası olarak kullanmaya başladı. Ulusal düzeyde, bu yılın ilk çeyreğinde metrekare başına yaklaşık 24 dolar olan ortalama kira oranı, bir önceki yıla göre neredeyse yüzde 4 daha yüksekti. Fort Worth’ta perakende ve karma kullanımlı gayrimenkul geliştiricisi olan Trademark Property’nin kurucusu Terry Montesi, bazı durumlarda ev sahiplerinin yeni kiralama oranlarını önceki kiralamaya göre yüzde 30’dan fazla artırabildiğini söyledi.

Mevcut ortam yatırımcıların ilgisini yeniden canlandırıyor. Perakende mülklerin gözden düşmesi nedeniyle değerleri genel olarak son birkaç yılda apartmanlar ve depolar kadar artmadı. Sonuç olarak alışveriş merkezleri, faiz oranlarının inatla yüksek olduğu bir dönemde, daha pahalı varlıklarla karşılaştırıldığında cazip bir getiri sağlayabilir.

1992 yılında Trademark’ı kuran Bay Montesi, “Perakende gayrimenkul temelleri kariyerimde şimdiye kadarki en güçlüleriydi” dedi. “Sermaye piyasaları perakendeye tam anlamıyla ulaşamadı ama ısınıyor.”

Ancak bir avuç tehdit, güzel zamanları rayından çıkarabilir. Endüstri uzmanları, Walmart ve Target’in üç aylık kazançlarında yakın zamanda bildirildiği üzere, tüketicilerin enflasyon nedeniyle sıkışık hissettiklerini ve ihtiyari harcamalardan geri çekildiklerini söylüyor. Alışveriş merkezi sahipleri ve perakendeciler, yüksek faiz oranlarının yanı sıra artan inşaat ve sigorta maliyetleri nedeniyle baskı altında kalıyor ve bunların tümü doluluk masraflarını artırıyor.

Express ve Rue21 gibi daha fazla giyim mağazası iflas başvurusunda bulunurken ve Macy’s ve Walmart gibi büyük perakendeciler de yatırımcıların gözünü sorunlu perakendecilere çeviriyor. düşük performanslı yerleri kapatın.

Bu arada alışveriş merkezleri uzun zamandır olduğundan daha iyi görünüyor ve boşalan alanlar genellikle diğer kiracılar tarafından hızla kapılıyor.

Grubun CEO’su Sanford Sigal, pandemi sırasında geliştirici NewMark Merrill’in, Kaliforniya’nın Inland Empire bölgesinde geçen yıl açılan 96.000 metrekarelik Rialto Village projesinin yüzde 100’ü için ön kiralama taahhütleri aldığını söyledi. On yıl önce, ön kiralama taahhütlerinin genellikle bir merkezin yüzde 65 ila 70’ini doldurduğunu söyledi.

Chicago’da yaklaşık olarak dört alışveriş merkezi satın alan Bay Sigal, “Herhangi bir partiye gittiğimde ve birine alışveriş merkezi işinde olduğumu söylediğimde, insanlar ‘Ah, zavallı şey!’ diyordu” dedi. Bu yıl 100 milyon dolar. “Dolayısıyla, bir mağazanın kapanacağının duyurulmasının ertesi günü komisyonculardan telefon alma fikri çok sıra dışı. Belki de biz, dünyanın yok oluşunun hamamböcekleriyiz.”

Kaynak